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マンション管理組合が直面している問題
池田 正隆
■ マンション価格
マンション価格は立地の問題ではなく、たとえ駅近物件であっても土地の相場だけでは説明の付かない暴落したマンションがある。なぜだろうか、管理が不十分なのだろうか。エントランスは汚いし、エレベーターは落書きや傷がいっぱい・・・
■ マンション内での売買情報がわからない
管理組合の役員なのに、マンション内の売買情報がわからない、いったい、何軒売りに出ているのだろうか？知らない間に区分所有者が変わっていた。
■ 売却期間が長すぎる事によるイメージダウン
何回も新聞チラシを出しているようだが、売れる気配がない。売れないマンションのイメージが付いてしまう。
■ 売却期間が長すぎる事による価格への影響
なかなか売れない。もう1年も売りに出ている。チラシを見るたびに値段が下がっている。はたして、この値段は適正なのだろうか？安すぎではないのだろうか？
■ 暴落によるレベルの低い居住者の増加
安く買い叩かれたあげくに、次の入居者は質が悪い、騒音やマナーの低下でトラブルも増える。安いマンションには、それなりの人しか住まなくなるのか・・・
■ 管理組合への参加意識の希薄
マナーの低下、住民の質の低下により、管理組合のまとまりがなくなる。管理組合という組織の意味をなさなくなる。理事会の業務執行も見られず、管理会社のしたい放題。無関心な状態になる。
■ 管理レベルの低下
管理会社のやりたい放題とは、何もしなくなるという事。マンションは汚れ始め、あれ始める。保守も適当になるし、機会の故障も多くなる。機械の交換や更新、修理も適当な額で勝手に発注されていく。当然、管理コストは高くなり、管理費の増額へつながる。悪循環からぬけられなくなる。
■ 管理費未納・滞納者の増加
無関心でマナーの低下した人達が増え、未納、滞納も増える。管理会社は文書での督促ぐらいはするが、効き目なし。取立ては誰もしない。理事会も誰もなにもしない。
■ 一旦値下がりしたマンション価格を少しでも戻せないだろうか
地価が上がるまでなんて、のんびり待てない。どうしたら良いのだろうか？
解決のへのヒント
□ 買い手の立場になって、何をすれば良いか考え実行する
マンションの価値は立地や新築販売時のグレードだけでは決まりません。需要と供給のバランスもありますが、買い手に「こんな汚いマンションには住みたくない、住民のレベルも低そう・・」と思われたらお終いです。
「このマンションに住みたい」と思ってもらえるマンションにしないとダメ。
□ 管理組合をきちんと運営する
《ハード面》
・エントランスを明るく清潔にする。
・エレベーター、廊下、階段を常に綺麗な状態に保つ。
・緑地帯の整備をきちんとする。
・マンション付近のゴミ拾いをする。
・オートロック、宅配ボックス、駐輪場、駐車場を快適な状態に保つ。
《ソフト面》
・管理費を全国平均以下にする。（コストを見直し、入居者の負担を減らす）
・修繕積立金は住宅金融公庫基準を大きく上回るようにする。（専有面積１㎡当たり１００円/月以上・・築後５年未満）
・理事会、臨時総会、定期総会をきちんと開催する。
・案件をきちんとスピーディに処理していく。
・管理会社、保守会社と連絡を密にし、きちんと指示・監督する。
・修繕計画を策定し、適切な修繕、メンテナンスを実施する。
管理会社まかせで、当たり前のことができていないマンションになっていませんか、役員は管理会社に何も指摘も指示もしない。黙っていては何も良くなりません。
□ マナーの悪い人、滞納者には毅然と対応する
管理組合には支払い督促、小額訴訟、競売、差し押さえなどの方法が認められています。みんなの資産なのだから、自分たちの手できちっと守る。マナーの悪い人、滞納者には遠慮なく、毅然とした対応をする。
□ マンションの良さを積極的にアピールする
どんなに一生懸命管理を維持しても、地域で評判のマンションになっても、きちんとアピールしないと誰にも知ってもらえません。
・ マンション情報登録制度の活用
・ マンション管理新聞への寄稿
・ インターネットの活用
（分譲マンションの詳細な情報が掲載され、閲覧者が多い「マンションガイド」をアピールに利用する。）
□ マンションを高く売るにはコツがある
・ 分譲マンションの詳細が載っている「マンションガイド」を使って、マンションの良さをアピールする。
・ インターネットで集客力のある「マンションガイド」に売り情報を掲載する。
・ オープンハウスを活用し、管理組合も売却に協力する。
□ その他
・マンションの積立金の額は最低水準を下回っていませんか？「専有面積１㎡当たり１００円/月以上」は築後５年未満の場合です、年数の経過と共に補修箇所は増えますので積立金も５年単位で見直しが必要です。
また、共用設備が充実している、又は高度な設備がされているマンションは、更に積立金を上げる必要があります。
・管理費は分譲当初のランニングコストを計算していますので不足することはまずありませんが、施主の系列管理会社等に委託している場合は管理費が適正なものかどうか検証が必要です。
他の管理会社で同じ管理内容で見積もりを取ってみるのも一つの方法です。
・管理費が異常に高くて、積立金が異常に安い、又は駐車場が無料になっていたりしませんか？
新築販売に有利なようにわざと駐車場を無料や安く設定されている場合があります。駐車場や駐輪場、バイク置場などもマンションにとっては貴重は収入源です、恩恵を受ける人と受けない人がいる場合は当然適切な費用負担を考えるべきです。
共有部分も自分の大切な資産という目で関心を持つことが大切です、不明な点はご遠慮なくお尋ねください。
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